律师观点分析

房屋买卖合同纠纷-卖方涨价违约买方获赔双倍返还定金

基本案情：

2019年10月23日，卖方罗X鹏授权其配偶李X与买方张X经房产中介深圳市XX公司签订《二手房认购合同》。约定张X购买罗X鹏深圳市罗湖区翠竹路住宅楼XX房产，转让总价人民币555万元。合同成立后，张X依约向罗X鹏支付了定金人民币15万元，但罗X鹏未在双方约定的时限内与张X签订《买卖居间合同》，并已将合同约定房产重新挂牌销售。

罗X鹏在其与张X双方合同履行过程中以出差在外为由反复拖延与张X签订《买卖居间合同》，并在双方最终约定的签约日期——2019年12月13日当天明确表示拒绝签订，并随后告知张X其获得一份新买方已签约的630万房屋买卖合同，要求将合同约定房屋涨价到600万方才同意与张X签订房屋买卖合同（即《二手房认购合同》所约定的《买卖居间合同》）。

买方张X拒绝后，卖方罗X鹏还主张，其并未出具过授权委托书给其老婆李X，张X所持落款有其姓名的授权李X销售房屋的授权委托书上其签名并非本人所签，主张张X与李X代其签订的《二手房认购合同》无效。多番协商无果，张X遂委托北京市XX霞律师代其就房屋买卖合同纠纷向罗X鹏、李X主张违约责任等。

律师工作：

• 一、指导张X收集证明案件中委托关系存在的证据，如从中介处取得授权委托书、罗XX与李X的结婚证、中介与罗XX的微信聊天记录，保存通话录音等核心关键证据；（案件庭审过程中罗X鹏坚持其并未授权给李X，但最终因为张X充分的举证，法院确认了李X与罗XX之间的委托代理关系，因而确认房屋买卖合同成立并合法有效。）
• 二、代为起草民事起诉状；
• 三、向深圳市罗湖区人民法院起诉；
• 四、为维护委托人张X的权益，出庭举证、质证、发表代理意见；
• 五、递交、收发案件材料等。

判决结果摘要：

• 一、被告罗X鹏、李XX判决生效之日起十日内向原告张X返还定金人民币15万元；
• 二、被告罗X鹏、李XX判决生效之日起十日内向原告张X支付违约金人民币15万元。

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房产律师给买家的建议：

• 一、二手房买卖中，买方需谨慎审查预购房产的产权归属。如属卖方业主婚后房产，一定要确认卖房行为是卖方业主夫妻双方的共同决定。如可能，要求夫妻双方都在房屋买卖合同上签名或采取其他补充协议方式进行确认，防止卖方借配偶一方不同意卖房之故而违约；
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• 二、二手房交易中，较大限度支付定金将有利于增加卖方违约成本并保护买方利益。虽然房产中介提供的房屋买卖合同版本涵盖一方违约守约方可向违约方主张购房总价20%的违约金或双方返还定金的条款，但在诉讼实践中，买卖双方合同约定违约金的计算标准可能会被人民法院依据一些司法解释进行调整，确切来说，大多数时候会被调低，在深圳的二手房房价阶段性涨幅巨大的情况下，20%的违约金也无法弥补被违约的再购房成本增加的损失，再被人民法院依据合同履行进度等情况调低后，买方损失无法受偿。但人民法院无权调整“定金罚则”的适用，收受定金的一方违约，支付定金的一方可要求双倍返还定金，这是不会被人民法院司法审判突破的定金适用原则。因此，较大限度的支付定金，会增加卖方违约的成本，在房屋买卖合同履行过程中会更大限度的敦促卖方守约，并在卖方实际违约后，买方可主张双方返还付定金以获得更大限度的补偿，以弥补因房价上涨卖方违约而遭受的损失。

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